《昆明市物业管理条例》6月1日起实施 物业管理纳入社会治理体系

《昆明市物业管理条例》6月1日起开始实施。该条例跟此前的《昆明市物业管理办法》相比，有哪些变化和亮点？本报邀约律师进行了解读。

条例依据民法典修订

针对物业服务监管责任部门职能划分不清、业主委员会治理结构不健全、物业管理服务水平不高、住宅专项维修资金使用不规范等问题，《昆明市物业管理条例》分业主和业主组织、物业管理区域及公共设施设备、前期物业、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任等共八章五十六条。

该条例是根据民法典进行修订的，将物业管理纳入社会治理体系，提出建立健全党建引领、政府主导、业主自治、部门协同、共同参与的多元化治理架构。

该条例将住房城乡建设部门履行的职责以立法的形式表现出来，明确公安、民政、生态环境、消防等相关部门，按照各自职责参与到物业管理工作中来，各行政主管部门需联动管理。

该条例明确物业管理行业协会的相关工作及发挥协会的调解作用，对物业服务人之间的纠纷进行行业调解。

该条例明确，物业管理主体应权责一致、质价相符、公平公开，维护市场秩序，优化市场环境，提高物业管理服务水平。

以立法形式保护业主隐私权

《昆明市物业管理条例》针对保护业主隐私、如何建立业主组织、不得用停水停电方式催交物业费等方面作出明确规定。

“我个人觉得，多部门联合运转、司法联动，就相当于把整个物业行业由政府的多个部门共同协调起来，共同促进，打造一个和谐社会。”北京盈科（昆明）律师事务所律师王骏瑜表示。

该条例规定，开展物业管理活动，应依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。鼓励物业部门采用新技术、新方法，促进智能化建设与物业管理深度融合，提升物业管理质量和水平。

该条例指出，要建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解多元解决机制，化解物业管理矛盾纠纷。建立应急物业服务机制，规定在突发失管状态下，街道办事处、乡镇人民政府应当确定应急物业服务人。

此外，该条例还对业主组织怎么建、怎么做有明确规定，积极推进业主委员会的组建，支持在物业管理区域内成立业主大会，选举产生业委会，来决定物业管理区域内的重大事项。

“如果业主对物业服务不满意，那么该如何自救，自救的步骤是什么，流程有哪些，该条例都有明确规定，相当于每一步都有法可依。而之前的物业管理办法只是个规章制度，并不属于法律。”在王骏瑜看来，该条例首先提出了保护公民个人信息安全的问题，以立法的形式明确保护业主的隐私权。

明确配套设施属业主共有

该条例还对居民小区的配套设施和场所归属有细致规定，明确共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间等配套设施和相关场所属于业主共有，在解决小区私搭乱建等问题上也有依据。

同时，该条例针对物业企业的服务问题进行规定，比如物业服务人员不得采取停止供电、供水、供气等方式，催促业主交纳物业服务费。

“其实，从法律的原理上来看，业主和物业服务企业签订的是物业合同，合同是具有相对性的，物业服务企业只有权对小区进行物业管理服务。水、电、气的供应与物业服务企业是没有关系的，业主是和供电局、水务局等签订的合同，而物业服务企业在中间只是起到代收代付的作用，因此无权通过停止供电、供水、供气等方式，催促业主交纳物业服务费。”王骏瑜说。